รับจํานองที่ดิน คืออะไร
รับจํานองที่ดิน คืออะไร วิธีขายฝากเป็นการค้าขายอย่างหนึ่งซึ่งเจ้าของในทรัพย์สินตกเป็นของคนซื้อ ฝากโดยทันทีแต่มีกติกาว่า คนขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนดทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง เงินทุกจำพวกขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แม้กระนั้นการซื้อขายสินทรัพย์บางสิ่งบางอย่างจะต้องทำตามแบบที่ข้อบังคับกำหนดไว้ บ้านเป็นทรัพย์สินที่ลงสู่ตลาดขายฝากมากที่สุด ก่อนที่จะไปกล่าวถึงเรื่องวงเงินหรือราคา จำเป็นต้องให้ความเข้าใจก่อนว่า บ้าน เป็นทรัพย์ที่คนแหนหวงที่สุด และก็คนจำนวนมากในชีวิตก็มีบ้านเพียงแค่ 1 ถึง 2 ข้างหลังเพียงแค่นั้น โดยเหตุนี้สำหรับเพื่อการรับขายฝากบ้าน จะมีความ sensitive มาก หากคุณเพียงแค่อ่านว่า การรับขายฝากเป็นง่ายปัญหาน้อยยึดได้ อันนี้แนะนำว่าไปลงทุนอันอื่นก็อาจดียิ่งกว่า เนื่องจากปัญหาของบ้านเป็นบ้านเป็นสมบัติชิ้นเดียวของคนส่วนใหญ่นี่แหละจ้ะ ด้วยเหตุผลดังกล่าวสำหรับการใคร่ครวญสมบัติพัสถานที่เป็นบ้าน นอกเหนือจากที่จะมองที่มูลค่าแล้ว ควรต้องมองว่า ลูกค้าดำเนินการอะไร ดูแล้วจะไหวไหม แล้วก็จะต้องรู้สึกว่า หากถึงกำหนดเวลาแล้ว ลูกค้าไม่สามารถที่จะไถ่คืนได้ คุณมีทางเลือกอื่นที่ลูกค้าจะเจ็บช้ำต่ำที่สุดไหม อันนี้เงียบงต้นนะคะ
แบบของสัญญาขายฝาก
1. หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (สมบัติพัสถานที่เคลื่อนที่มิได้) ได้แก่ บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนพักอาศัย สัตว์ยานพาหนะ อาทิเช่น ช้าง ม้า โค เป็นต้น
2. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่ราคาแพง 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป วิธีขายฝากนี้จำเป็นที่จะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ ให้คนขายและคนซื้อลงลายมือชื่อเอาไว้ในหนังสือ หรือต้องมีการวางมัดจำ หรือมีการจ่ายหนี้นิดหน่อยไปแล้ว มิฉะนั้นจะฟ้องคดีให้ศาล บังคับมิได้ การไถ่คืนทรัพย์คืนหรือการซื้อคืน
1. สินไถ่หมายถึงจำนวนเงินที่คนขายฝากจะต้องเอามาจ่ายแก่ผู้รับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา ทรัพย์สมบัติคืนซึ่งบางครั้งอาจจะตกลงไว้ในสัญญาขายฝากหรือเปล่าได้ตกลงไว้ก็ได้ และสินไถ่ควรเป็น เงินเสมอรวมทั้งไถ่คืนกันด้วยเงินอันอื่นมิได้
2. ช่วงเวลาการไถ่คืนสินทรัพย์ที่ขายฝาก
2.1 วิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี
2.2 การขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่คืนกันภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี
3. การถอนทรัพย์คืนมีข้อพินิจดังนี้
3.1 ต้องไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วมิได้ และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของคนซื้อฝากโดยเด็ดขาด ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่
3.2 ขยายตั้งเวลาไถ่สินทรัพย์คืนสามารถทำได้ ควรจะมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงนามคนรับไถ่
4. บุคคลที่มีสิทธิไถ่สินทรัพย์ที่ขายฝากคืนได้
4.1 คนขายฝากหรือทายาทของผู้ขายฝาก
4.2 ผู้รับโอนสิทธิการไถ่คืนทรัพย์สินคืน
4.3 บุคคลซึ่งในข้อตกลงยอมไว้โดยเฉพาะอย่างยิ่งว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้
5. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้
5.1 คนรับซื้อฝากหรือหากว่าคนรับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ คนขาย ฝาก จำเป็นต้องไปขอไถ่จากทายาทของคนรับฝาก
5.2 คนรับโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของเงิน อสังหาริมทรัพย์ ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างวิธีขายฝากดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างวิธีขายฝากย่อมเป็นของคนซื้อฝาก ค่าธรรมเนียมตอนทำความตกลงขายฝาก ผู้บริโภคฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม
กรรมวิธีการขายฝาก
1.ไปดูบ้าน ที่ดินหรือหลักทรัพย์ของลูกค้าที่อยาก จำนอง หรือขายฝาก
2.เมื่อตกลงราคาที่ปรารถนาเป็นระเบียบแล้ว ไปทำข้อตกลงที่กรมที่ดิน
3.เมื่อลงลายลักษณ์อักษรที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ลูกค้าจะ ได้รับเงินสดในทันที
4.ดอกไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย หรือสุดแต่ตกลง
5.ลูกหนี้ต้องจ่ายดอกทุกเดือนกระทั่งครบกำหนดไถ่ถอน
6.เพียงพอครบข้อตกลงสามารถไปไถ่ถอนเหมาะกรมที่ดิน
7.ค่าทำเนียมที่กรมที่ดินสำนักงานที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบตามประมวลกฎหมายที่ดินรวมทั้งพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้แก่ การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและก็คอนโดมิเนียม การรังวัด การจดทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรม หรือการทำธุรกรรมอื่นๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
และก็รายจ่ายต่างๆได้ตามที่ได้มีการกำหนดในกฎกระทรวง แต่ไม่เกินอัตราตามบัญชีด้านหลังประมวลกฎหมายที่ดินแล้วก็กฎกระทรวง ออกตามความในพระราชบัญญัติห้องชุด พ.ศ. 2522 นอกเหนือจากนี้กรมที่ดินได้ให้ความร่วมมือกับกรมสรรพากร ในการจัดเก็บภาษีรายได้หักในที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วก็อากรแสตมป์
ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งค่าธรรมเนียม ภาษี อากร ต่างๆที่จัดเก็บได้ดังที่ได้กล่าวมาแล้ว จะนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินและก็ส่งให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นถัดไป โดย ที่อัตราค่าธรรมเนียม ภาษี อากรที่เรียกเก็บ นั้น มีหลายอัตราไม่เหมือนกัน ทั้งยังมีความละเอียดสลับซับซ้อน มีข้อละเว้นทำให้ประชากรทั่วไปบางทีอาจไม่เข้าใจ
หรือหลงผิดในกรรมวิธีคิดคำนวณและก็อัตราที่เรียกเก็บศูนย์ส่งเสริมความสามารถกรมที่ดินโดยได้รับความร่วมแรงร่วมมือจากสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน ก็เลยได้ทำคู่มือสำหรับข้าราชการแล้วก็พสกนิกร เรื่องอัตราค่าธรรมเนียม ค่าครองชีพ ค่าตอบแทน ภาษี อากร ฯลฯ เป็นตารางสรุปแยกตามอัตราค่าธรรมเนียม
รวมทั้งประเภทการจดทะเบียน โดยมีคำอธิบายแนวทางคิดคำนวณไว้ด้วยซึ่งหวังว่าจะช่วยให้ประชากรผู้รับบริการ มีความสามารถอันดี กำเนิดความโปร่งใสสำรวจการกระทำหน้าที่ราชการของข้าราชการได้และเกิดความชอบใจสำหรับการให้บริการของที่ทำการที่ดินบรรลุเป้าหมายหลักสำหรับเพื่อการบริหารราชการในยุคแห่งการปรับปรุงระบบราชการแบบอย่างการคิดดอกเบี้ยนาย ข.ลงนามเช่าซื้อรถจักรยานยนต์กับธนาคารพาณิชย์ ค่าพอๆกับ 100,000 บาท ธนาคารคิดดอกเบี้ยคงเดิมร้อยละ 3 ต่อปี
กำหนดระยะเวลาในการเช่าซื้อ 2 ปี หรือ 24 เดือนสัญญากำหนดให้ นาย ข. จำเป็นต้องชำระเงินแก่ธนาคารพาณิชย์ทุกเดือน โดยเหตุนี้ นาย ข.ควรต้องจ่ายเงินให้แก่ธนาคารพาณิชย์เดือนละเท่าไรตัวอย่างสัญญา ขายฝากนาย สมศักดาอยากขายฝากที่ดิน ๑แปลง แก่นาง สมศรี ก็ต้องทำสัญญา ขายฝากที่ดินและก็ลงบัญชีแนวทางการขายฝากที่ดินนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าหากไม่ทำเช่นนี้ ถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้เสียเปล่าใช้ไม่ได้มาตั้งแต่ทีแรก
ขายฝากคอนโดคอนโด เป็นทรัพย์สินที่สภาพคล่องสูงสุด ดูเหมือนจะประเมินเปรียบเทียบราคาง่ายที่สุด แต่ในขณะนี้ ก็มีหลายพื้นที่ที่มียูนิตเหลือขายข้างหลังโอนค่อนข้างจะมากมาย ฉะนั้นราคาแรกที่ลูกค้าซื้อ หรือราคาที่ในเว็ปลงประกาศขาย จึงไม่ใช่แค่ข้อมูลประมาณมูลค่าเพื่อประมาณราคา แต่ว่าจะต้องทราบดีว่า
คอนโดนี้มีจำนวนเหลือขายจากโครงการมากมายไหม ราคาต่ำลงมากแค่ไหน เพื่อไม่ให้นักลงทุนจำเป็นต้องภูเขาคอนโด แล้วก็โดยทั่วไปคอนโดจะเป็นทรัพย์สินที่ลูกค้าสามารถขายในราคาน้อยกว่าจำหน่ายอื่นๆเพื่อได้ส่วนต่างสำหรับเพื่อการมาไถ่คืน ทำให้ปัญหาในหัวข้อการยึดไม่มี ก็เลยเป็นทรัพย์ที่สมควรสำหรับนักลงทุน หรือนักลงทุนขายฝากคนใหม่
วิธีขายฝาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา491
ได้ให้คำจำกัดความไว้ว่า อันว่าขายฝากนั้นหมายถึงสัญญาซื้อขาย บาปสิทธิในสินทรัพย์ตกไปยังคนซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ จากนิยามที่ว่านี้จะเห็นได้ว่าการขายฝากนับว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้เจ้าหนี้หรือคนซื้อได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่เจ้าของของคนซื้อนั้นยังอยู่กับ”ผู้ขายฝาก”
เนื่องจากว่า”คนขายฝาก”ยังสามารถที่จะไถ่คืนเงินหรือที่ดินนั้นได้อยู่เสมอ ด้านในกำหนดเวลาไถ่เงินทอง หากว่าคนขายฝากมิได้ไถ่เงินคืนด้านในระบุช่วงเวลาก็จะจัดว่าเจ้าของในเงินทองนั้นเป็นของผู้ซื้อฝากทันที มาดูกันว่าการระบุระยะเวลานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้อย่างไรในมาตรา492 วรรคแรกว่า ในเรื่องที่มีการไถ่สินทรัพย์ซึ่งขายฝากภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ในคำสัญญา หรือภายในช่วงเวลาที่กำหนด
หรือผู้ไถ่ได้วางสินทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางสมบัติพัสถานภายในกำหนดเวลาไถ่ ต่อที่ทำการวางทรัพย์สมบัติด้านในตั้งเวลาไถ่ โดยสละสิทธิ ถอนสมบัติพัสถานที่ได้วางไว้ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากกลายเป็นเจ้าของของผู้ไถ่ตั้งแต่ในช่วงเวลาที่ผู้ไถ่ได้จ่ายสินไถ่ หรือวางสินทรัพย์อันเป็นสินไถ่สุดแท้แต่กรณี
ทั้งนี้เป็นการแปลว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะกำหนดช่วงเวลาไถ่สินทรัพย์ขายฝากกันไว้เท่าใดก็ได้ แต่ต้องไม่เกินช่วงเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 494 และมาตรา 495 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งได้บัญญัติไว้ดังต่อไปนี้มาตรา494 ท่านห้ามไม่ให้ใช้สิทธิไถ่เงินทองซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลา ดังจะกล่าวต่อไปนี้
(1) ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ กำหนด สิบปี นับตั้งแต่เวลาซื้อขาย
(2) ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปี นับจากเวลาซื้อขายอย่างไรก็แล้วแต่เกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาดังกล่าว
ในเรื่องที่คนซื้อฝากและก็ผู้ขายฝาก ได้มีการตกลงกำหนดช่วงเวลาไถ่เงินกันไว้ไม่เกินกำหนดระยะเวลาตามมายี่ห้อ 494 คนขายฝากและผู้บริโภคฝากก็อาจ ตกลงกันขยายกำหนดระยะเวลาไถ่เงินได้ แต่เมื่อรวมกำหนดระยะเวลาไถ่เงินทองดังที่ตกลงกันไว้ตอนแรกรวมทั้งกำหนดช่วงเวลาที่ตกลงทำขยายช่วงเวลานั้น
ต้องไม่เกินกำหนดระยะเวลาไถ่เงินทองตามมายี่ห้อ 494 ดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้ว และสาระสำคัญอีกประการหนึ่งของคำสัญญาวิธีขายฝากหมายถึงคนขายฝากรวมทั้งผู้ซื้อฝากต้องกำหนดสินไถ่วันเอาไว้ภายในสัญญาขายฝากนั้นด้วย ในกรณีที่ไม่ได้ระบุสินไถ่กันไว้ ศาลฎีกาท่านได้วางหลักไว้ว่าสินไถ่เสมอกันราคาจากที่ได้ขายฝากกันไว้เท่านั้น
*เทียบเคียงคำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 2086-2087/2550ข้อตกลงขายฝากที่ดินที่ “โจทก์ผู้บริโภคฝาก” ทำกับ “จำเลยผู้ขายฝาก” ไม่ได้ระบุค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 499 วรรคแรก ถ้าหากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้านในกำหนดเวลาตามสัญญา
แม้กระนั้นโจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ เชลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางสินทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนสมบัติพัสถานที่ได้วางไว้ รับจํานองที่ดิน กรณีเช่นนี้ถือว่าเป็นที่ดินที่ขายฝากกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของเชลยตั้งแต่ขณะที่เชลยได้วางทรัพย์สินอันเป็นสินไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 วรรคแรก บันทึกกติกาที่โจทก์ทำกับเชลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้เชลยไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถือได้ว่าบันทึกกติกาดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วเป็นสัญญาขยายตั้งเวลาไถ่ หากแม้ไม่ได้ขึ้นทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์คนรับไถ่ ซึ่งเซ็นชื่อในสัญญาดังกล่าวข้างต้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 496
เมื่อสัญญาขยายตั้งเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้ ก็เลยจำต้องบังคับตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 494 พูดอีกนัยหนึ่ง เชลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากด้านในตั้งเวลา 10 ปี นับแต่วันลงลายลักษณ์อักษรขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์ยังไม่เลยกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำความตกลงขายฝาก
จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์เมื่อเชลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากหลังจากทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยอมแล้วก็โจทก์ลงลายลักษณ์อักษรขยายตั้งเวลาไถ่ที่ดินที่ขายฝากให้เชลย การที่เชลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากต่อไปภายหลังจากถึงกำหนดเวลาไถ่ตามคำสัญญาเดิมก็เลยไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์วิธีการขายฝากดังที่ได้เขียนข้างต้นนั้น เป็นที่ชื่นชอบกันมากในวงการธุรกิจเกี่ยวกับการเงิน ยกตัวอย่างเช่น เงินด่วน เงินกู้
ในทุกวันนี้เรื่องเกี่ยวกับการกู้ยืมเงินกันเป็นแนวทางการหนึ่งที่เป็นประกันให้เจ้าหนี้มีความแน่ใจว่าหนี้สินไม่มีการสูญหายแน่นอน เพื่อความถูกต้อง แม้เมื่อถึงกำหนดใช้หนี้ใช้สินแล้ว ลูกหนี้หรือคนขายฝากไม่มาไถ่เงินทองคืนแล้วเงินนั้นย่อมตกเป็นของเจ้าหนี้หรือผู้บริโภคฝากทันที เพราะแนวทางการขายฝากนั้นเจ้าของได้โอนไปยังผู้ซื้อฝากแล้วตั้งแต่วันที่ลงนามขายฝากที่ไปขึ้นทะเบียนกันที่ที่ทำการที่ดิน เพียงแต่ มีเงื่อนไขให้ลูกหนี้หรือคนขายฝากมีสิทธิ์ที่จะไถ่คืนได้เท่านั้น ซึ่งต่างจาก การจำนองที่เจ้าหนี้จำต้องฟ้องแล้วก็บังจำนองหากมุ่งหวังจะได้เงินทองที่จำนองนั้นกลายเป็นเจ้าหนี้
